乐居合肥 你问我答｜物业管理法律常识问答
发布: 2025-06-06
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为进一步提升政务服务水平，及时回应群众关切问题，合肥市住房保障和房产管理局推出“你问我答”政策解读专栏，从物业专项维修资金、既有住宅加装电梯、物业管理、住房租赁、白蚁防治等民生领域，为市民提供权威、精准、高效的集成式政策解答。
对建筑物、构筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业服务内容按照物业服务合同约定实施，一般包括卫生保洁、秩序维护、绿化养护、设备维护等事项。
不是，业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业和其他管理人等物业服务人管理。
房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
业主委员会或物业服务企业是否可以自行决定小区内重大事项？
业主共同决定事项所需的专业部分面积和人数如何确定？
专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，业主人数按照专有部分的数量计算。
前期物业服务企业由开发建设单位通过公开方式选聘。成立业主大会后，由业主大会通过表决方式选聘。
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同应当采用书面形式，内容需符合法律规定。
前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签署，业主是否可以不用遵守?
不可以，前期物业服务合同虽由建设单位与物业服务企业签订，但因房屋买卖合同，相关权利义务让渡，因此前期物业服务合同对业主具有约束力。
前期物业服务期间，建设单位是否可以随意更换物业服务企业？
不得随意更换，确需更换，应通过法定形式重新公开选聘，且更换后的物业服务标准不得低于原合同，收费标准不得高于原合同。物业服务区域已符合业主大会成立条件，建设单位不得更换。
能，但不得违反法律、法规以及管理规约，同时还应当经有利害关系的业主一致同意。
小区内规划用于停放汽车的车位，建设单位是否可以随意租售给任何人？
不可以，小区内规划用于停放汽车的车位、车库的，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且应当首先满足业主的需要。
人民防空工程用作停车位的，建设单位是否可以将停车位出售、附赠？
按不同情形由产权所有人和使用人约定，或者由业主共同决定。
不可以，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，如业主认为其决定侵害了自身利益，可以请求人民法院予以撤销。
公共收益应当按照业主大会的决定或管理规约的约定进行分配和使用，主要用于补充物业专项维修资金、共用部位、共用设施设备的维修养护、业主委员会的办公经费等。
可以，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
不可以，物业用房属于业主共有，未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。非住宅、非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费、车辆停放服务费等实行市场调节价，具体收费标准通过物业服务合同约定。
一般房屋交付前由开发建设单位交纳，交付后由业主交纳，具体依据相关规定或合同约定。
不能，业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。
要。物业费是物业服务企业或其他物业服务人对业主专有部分以外的共有部分提供服务所需要的费用，并不会因为某户业主不入住而不发生或减少成本支出。从权利义务看，根据业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，相应也需要承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
对欠缴物业费业主，业主委员会或物业服务企业如何依法催缴？
业主委员会、物业服务企业可以催告交纳，申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。
实行政府指导价的，收费标准由价格管理部门依法进行确定并适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。实行市场调节价的，合同双方根据服务内容协商确定。
需要。未结清的，买卖双方应当明确结算主体，并告知物业服务企业。
可以。根据契约自由原则，物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业服务费用，但约定时间不得超过物业服务期限。
物业服务合同终止后，原物业服务企业继续提供临时服务，是否可以向业主收费？
可以，物业服务合同终止后，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。但同时，需要原物业服务企业积极履行及时退出、配合交接、如实告知等义务，否则临时服务的费用可能就无权主张。
包括但不限于依法合理使用共有部分权，接受物业服务权，业主大会提议、参与、表决等相关权利，相关选举权和被选举权，对物业服务人和业委会的监督、建议权，物业管理服务等知情权等。
一般包括遵守管理规约、业主大会议事规则和相关物业管理制度，执行业主大会或业委会决定决议，依法依约交纳专项维修资金和物业费，配合相关应急措施，配合物业管理活动等。
在小区内，业主有哪些禁止性行为，发生相关禁止性行为如何处理？
业主应当依法合理行使专有部分所有权和共有部分共有权，不得危及建筑物的安全、损害其他业主的合法权益等行为，如违规装修、违章搭建、侵占通道、破坏共有部分、排放污染物或噪音、违规饲养动物、任意弃置垃圾等等。
发生相关违法、违规、违约行为，业主大会或业委会、物业服务人应当制止。制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。
业主可以设立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益，依法组织业主讨论和决定需要共同决定的事项，有权依照法律法规以及管理规约，对物业服务区域内损害他人合法权益的行为，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
未经业主大会表决通过，业委会可否解聘物业服务企业？
不可以。业委会作为业主大会的执行机构，除此之外，对于制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；制定共有资产和公共收益管理与使用办法；制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；选聘、续聘、解聘物业服务企业；向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；改变共有物业用途等属于业主大会决定的事项，未经业主大会表决通过，业委会不得擅自决定。
已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的物业服务区域，建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提交的成立业主大会书面申请。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合首次业主大会召开条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。同时，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
符合首次业主大会会议召开条件，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。
由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表5至9人单数组成，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，负责召集和主持筹备组会议。
可以。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但需出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。对于物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，具体由业主大会议事规则规定。
业委会会议由谁召集和主持，委员是否可以委托代理人参会，会议决定如何方为有效？
业主委员会应按业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，由业委会主任召集和主持，会议应有过半数的委员出席，不能委托代理人参加会议，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业委会发生连续六个月不依法履行职责等情形，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主大会召开会议，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满五个月前，向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主委员会换届工作小组，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。逾期未换届的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织换届；逾期仍未组织的，由居民委员会、村民委员会组织换届工作。
可以。业主大会可以组织或者委托第三方开展审计，如换届审计、业委会主任离任审计及专项审计。街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作。五分之一以上业主联名要求审计的事项，街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展专项审计。
对于不具备成立业主大会条件的老旧小区，或具备成立业主大会条件但确有困难未成立、业主大会成立后未能选举产生业主委员会等物业服务区域，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会，由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等7-11人单数组成，暂代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。
可以，物业企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托他人，并就该部分专项服务事项向业主负责，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
可以。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业可以接受委托代收前述相关费用的，但不得向业主收取手续费等额外费用。
一个物业服务区域可以有多个物业企业实施物业管理吗？
不可以。一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业合同尚未到期，但业主对物业服务不满意，是否可以解除合同，如何解除？
可以。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
对于前期物业服务合同，在合同约定的服务期限届满之前，如果业主委员会或者业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止。
对于由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，解除合同需要提前60日或者按照合同约定的期限书面通知物业服务企业，而且如果该解除行为造成物业服务企业损失的，业主通常还应当承担相应的赔偿责任。