以案说法 | 物业管理典型案例
发布: 2025-06-03
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【案情1：消防车通道占用】某居民小区一房屋内发生火灾，火警赶赴现场时发现，物业公司设置的铁制地桩占用了消防车通道，阻碍消防车通行，影响了火灾扑救。最终，火灾导致一居民户内家具、电器烧毁，并造成四邻房屋不同程度受损，过火面积20平方米，直接财产损失13.67万元。
物业公司堵塞消防通道，致使消防队员不能第一时间赶到火灾现场进行灭火，进而造成居民损失的扩大，对此应当承担赔偿责任。综合考虑过错程度，判决物业公司承担30%的赔偿比例。
【案情2：消防楼道堆放杂物】甲某常年将废旧纸箱等杂物堆放在小区楼道内，该楼道为居民上下楼的唯一通道。某天，甲某堆放的杂物忽然燃烧，一位住在四楼的居民想通过楼道逃生，却被楼道内的杂物挡住了逃生通道，这位居民不幸被浓烟熏倒，最终造成严重烧伤。
甲某在消防通道堆放杂物，物业公司没有尽到管理职责，均应承担相应的责任。判决甲某和物业公司共赔偿633万余元，甲某承担其中70%的赔偿责任，物业公司则对633万余元全额承担补充赔偿责任。
《消防法》第二十八条： “任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”楼道作为火灾时的重要消防通道和安全出口，必须时刻保持安全和畅通。单位违法“责令改正，处五千元以上五万元以下罚款”，个人违反规定则处警告或者500元以下罚款。经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。
《消防法》第六十条第三款：”占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，处五千元以上五万元以下罚款。“
《民法典》第二百八十六条：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十八条：高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通，禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。平时需要控制人员出入或者设有门禁系统的疏散门，应当保证发生火灾时易于开启，并在现场显著位置设置醒目的提示和使用标识。
高层民用建筑的常闭式防火门应当保持常闭，闭门器、顺序器等部件应当完好有效；常开式防火门应当保证发生火灾时自动关闭并反馈信号。
禁止圈占、遮挡消火栓，禁止在消火栓箱内堆放杂物，禁止在防火卷帘下堆放物品。
消防救援机构核查举报投诉时，发现某小区在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车，存在火灾隐患，违反了《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条第一款，消防救援机构依法责令小区物业服务有限公司限期改正，但在复查时发现该公司拒不改正。消防救援机构再次向该公司下发了《责令限期改正通知书》，要求该公司限期整改完毕并持续关注该小区的整改情况，规范电动自行车集中停放充电。
依据《高层民用建筑消防安全管理规定》第四十七条第七项在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，拒不改正的。由消防救援机构责令改正，对经营性单位和个人处2000元以上10000元以下罚款，对非经营性单位和个人处500元以上1000元以下罚款。消防救援机构对该物业服务有限公司罚款5000元。
《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条：禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。
鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电的场所。电动自行车存放、充电场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。
电动自行车存放、充电场所应当配备必要的消防器材，充电设施应当具备充满自动断电功能。
漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，
属于楼栋业主的共有部分，物业公司未尽到注意义务的，应承担主要赔偿责任
某服饰店因楼上张某房屋内公共水管破裂漏水，导致店铺被淹，造成装修、货物及停业等损失，遂起诉张某及物业公司。张某辩称漏水水管属小区共有部分，非个人专属；物业公司则称水管属业主专有部分，责任在张某。
法院查明，漏水水管位于张某自用水表外，属楼栋共有设施。物业公司虽无书面合同，但实际收取物业费并提供服务，对共有部分负有维修义务，却未尽到养护职责，应承担80%责任；张某作为使用者，未尽及时报修等注意义务，承担20%责任。
《物业管理条例》第五十一条：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”
原告苗某在某社区楼下被天台掉落的砖块砸伤，后被送到医院治疗，被诊断为右肩胛骨骨折、右肩袖损伤，经《司法鉴定意见书》评定苗某右肩部损伤为十级伤残，住院治疗24天。
二被告甲物业公司、乙物业公司作为该小区的管理者，对小区公共部分负有管理的义务，事发时涉案天台周边堆放大量砖块，被告有义务排除危险源，但疏于管理造成原告被砸伤的后果。
请求依法判令二被告赔偿原告医疗费、伤残赔偿金、后续在治疗费、营养费、伙食补助费、护理费交通费等损失暂计224554.46元；本案诉讼费由二被告承担。
原告受伤后当即报警，经公安机关到当地调查，有多个在场人员反映当时楼顶有未成年人玩耍，在苗某受伤后跑掉，楼顶地面有散落的砖块若干，但最终未能查明抛砖人的身份。
经查明：
甲物业公司为社区物业服务单位，与村民委员会签有《物业管理服务项目委托合同》，合同约定甲物业公司对小区共用部分有维修、养护和管理的义务。甲物业公司保管案涉楼顶通道门钥匙，因消防要求将该门打开，但未设置警示标志。
乙物业公司承揽包括该小区的垃圾清运工作，在承包合同中约定有收集、清扫、运输村居内垃圾的义务，外部保洁范围包括天台。
法院审理判定：
两被告物业公司按照合同约定对小区负有安全保障义务，其未及时清理楼顶杂物亦未设置风险提示，对造成原告被楼顶抛出的砖头砸伤负有一定责任。
但与侵权人的责任相比，两物业公司的责任明显较轻，适当承担20%的赔偿责任。
判决被告甲物业公司和乙物业公司各赔偿原告苗某某10%的损失。
《民法典》第一千二百五十三条：”建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。“
《民法典》第一千二百五十四条：”禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。“
未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费
某物业公司起诉业主方某拒缴2020年1月至2021年8月物业费32.8万元及违约金。法院查明：方某通过竞拍取得涉案商业楼产权，涉案商业楼虽未在小区《物业服务合同》明确列属，但属于小区开发时配套建设的附属商业设施。原业主农业银行通过拍卖公示明示该楼为小区附属物业，且曾按合同标准缴纳物业费。方某某竞拍取得产权后，物业公司持续提供保洁、安保等基础服务，方某长期未提出异议。
两级法院认定，尽管方某未直接签署物业合同，但物业实际履行管理义务、原产权人已建立缴费惯例、拍卖公告尽到风险提示，且方某接受服务未明确反对，构成事实物业服务关系。最终判决方某参照原合同标准支付全部物业费及违约金。
《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。“
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：”业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。“
来源：法眼物业法律服务